Att utnyttja sitt bostadskapital kan kännas som att navigera i en labyrint – ett andra bolån eller refinansiering? Båda erbjuder sätt att få tillgång till pengar för skuldkonsolidering eller renoveringar, men var och en har sina egna regler och kostnader. Vilket bolånealternativ passar din situation utan att öka stressen? Låt oss gå igenom de viktigaste skillnaderna så att du kan göra ett tydligt val. Besök vårt team på Nadlan Capital Group för personlig vägledning om dina alternativ för bolån.
Förstå dina alternativ för bostadskapital
Vad är ett andra bolån?
Ett andra bolån låter dig låna mot ditt bostadskapital samtidigt som ditt ursprungliga bolån behålls intakt. Detta alternativ finns i två huvudformer: bostadslån och kreditlinjer med bostadskapital (HELOC).
De flesta långivare kräver att du har minst 20 % eget kapital i din bostad för att vara berättigad till ett andra bolån. Om din bostad till exempel är värd 300 000 dollar, bör ditt primära bolånebelopp vara 240 000 dollar eller mindre för att vara berättigad.
Andrahandslån har vanligtvis högre räntor än primärlån eftersom långivare löper större risk. Om du inte betalar tillbaka dina lån betalas det primära lånet först från eventuella utmätningsintäkter.
Typer av andrahandsbolån
Hemlån
Med ett bostadslån får du alla pengarna på en gång i en klumpsumma. Du börjar göra månatliga betalningar direkt efter att lånet är avslutat. Dessa lån har vanligtvis fasta räntor, vilket innebär att din månatliga betalning förblir densamma under hela återbetalningsperioden.
Hemmakapital (HELOC)
En HELOC fungerar mer som ett kreditkort som är säkrat av ditt hem. Den har två faser:
-
Uttagstid (vanligtvis 10 år): Du kan låna, amortera och låna igen upp till din kreditgräns. Många långivare tillåter endast räntebetalningar under denna tid.
-
Återbetalningsperiod (vanligtvis 20 år): Du kan inte längre låna och måste betala av saldot med amortering och ränta. De flesta HELOC-långivare har rörliga räntor, även om vissa långivare erbjuder alternativ att låsa en fast ränta under återbetalningen.
Refinansiering av ditt bolån
Till skillnad från ett andra bolån ersätter refinansiering ditt befintliga bolån med ett nytt. Det nya bolånet kan erbjuda en annan ränta, återbetalningstid, cashback eller en kombination av dessa funktioner.
I likhet med andrahandsbolån behöver du generellt cirka 20 % eget kapital i ditt hem för att kvalificera dig för en refinansiering. Eftersom refinansieringslångivare har säkerhet i första prioritetsställning på ditt hem kan de erbjuda lägre räntor än andrahandsbolånegivare.
Typer av refinansiering
Refinansiering med ränta och löptid
Detta enkla alternativ ersätter ditt nuvarande bolån med ett nytt med andra villkor. Du kan välja den här vägen för att:
-
Säkra en lägre ränta
-
Ändra din låneperiod (kortare eller längre)
-
Växla mellan fasta och justerbara räntor
Cash-Out Refinance
Med en kontantutbetalningsrefinansiering lånar du mer än du för närvarande är skyldig på ditt bolån och får mellanskillnaden kontant. Det här alternativet kan hjälpa dig att:
-
Betala av skulder med hög ränta
-
Finansiera hemförbättringar
-
Täcka större utgifter som utbildningskostnader
Jämför dina alternativ
För- och nackdelar med andrahandsbolån
fördelar:
-
Behåll dina ursprungliga bolånevillkor (särskilt värdefullt om du har låg ränta)
-
Lägre stängningskostnader jämfört med refinansiering
-
Flexibilitet att välja mellan engångsbelopp eller kreditgräns
Nackdelar:
-
Hantera två separata bolånebetalningar
-
Högre räntor än primära bolån
-
Risk för utmätning om du inte kan betala
För- och nackdelar med refinansiering
fördelar:
-
Engångsbetalning per månad att hantera
-
Potentiellt lägre ränta än ditt nuvarande bolån
-
Möjlighet att få kontanter med en kontantutbetalningsrefinansiering
Nackdelar:
-
Högre stängningskostnader än andrahandsbolån
-
Förlora förmånliga villkor på ditt nuvarande bolån
-
Förlängd skuldtid om du väljer en längre löptid
Att göra rätt val
Din ekonomiska situation och dina mål bör vägleda ditt beslut mellan ett andra bolån och refinansiering.
När man ska överväga ett andra bolån
Ett andra bolån kan vara ditt bättre alternativ om:
-
Ditt nuvarande bolån har en mycket låg ränta som du inte vill förlora
-
Du behöver regelbundet tillgång till medel (HELOC)
-
Du vill minimera stängningskostnaderna
-
Du är bekväm med att hantera flera lånebetalningar
Chuck Meier, senior vice president på Sunrise Banks, varnar för att använda bostadskapital slarvigt: ”Var bara försiktig med att tänka på det som en bankomat på ditt hus. Det är så många människor får stora problem med att överanstränga sig för hemrenoveringar eller andra dyra inköp.”
När ska man överväga refinansiering
Refinansiering kan vara mer meningsfullt om:
-
Nuvarande marknadsräntor är betydligt lägre än din befintliga bolåneränta
-
Du vill förenkla din ekonomi med bara en enda bolånebetalning
-
Du planerar att bo kvar i ditt hem tillräckligt länge för att få tillbaka stängningskostnaderna
-
Du vill ändra andra villkor för ditt lån (löptid, fast vs. rörlig)
Finansplaneraren Jeremy Zuke föreslår refinansiering "om räntorna är lägre än din nuvarande första bolåneränta. Beroende på din lånebalans kan det vara klokt när räntorna faller 1–2 % lägre än vad du för närvarande har."
Alternativa alternativ
Innan du utnyttjar ditt bostadskapital, överväg dessa alternativ:
-
Privatlån (som inte utsätter ditt hem för risk)
-
Nollräntefinansiering för specifika projekt
-
Spara till utgifter istället för att låna
-
Statliga stödprogram för hemförbättringar
Vanliga frågor
Är det bättre att refinansiera eller ta ett andra bolån?
Refinansiering kan vara bättre om nuvarande räntor är lägre än din befintliga bolåneränta. Ett andra bolån kan vara att föredra om du vill behålla villkoren för ditt ursprungliga lån, särskilt om det har en förmånlig ränta.
Vilket andra bolånealternativ är bättre: bostadslån eller HELOC?
Ett bostadslån fungerar bäst om du behöver ett specifikt belopp på en gång och föredrar fasta betalningar. Ett HELOC-lån erbjuder mer flexibilitet om du är osäker på hur mycket du behöver eller vill låna pengar över tid.
Vilken kreditvärdighet behöver jag för dessa alternativ?
De flesta långivare vill ha en kreditvärdighet på minst 620 för andrahandsbolån och refinansieringar, även om bättre villkor finns tillgängliga med poäng över 700. De exakta kraven varierar beroende på långivare.
Hur mycket eget kapital kan jag få tillgång till?
De flesta långivare tillåter dig att låna upp till 80–85 % av ditt hems värde minus vad du fortfarande är skyldig på ditt primära bolån. Vissa låneprogram tillåter högre procentsatser för välkvalificerade låntagare.
Vilka är skattekonsekvenserna?
Ränta på bostadslån kan vara avdragsgill om pengarna används för renoveringar. Rådfråga en skatteexpert om din specifika situation, eftersom skattelagarna kan ändras.
Avslutande tankar
Både andrahandsbolån och refinansiering erbjuder gångbara sätt att få tillgång till ditt bostadskapital för skuldkonsolidering, renoveringar eller andra ekonomiska behov. Ditt bästa val beror på dina nuvarande bolånevillkor, ekonomiska mål och hur bekvämt det är med att hantera skulder.
Kom ihåg att båda alternativen riskerar ditt hem om du inte kan betala. Ta dig tid att beräkna de totala kostnaderna, inklusive ränta och avgifter, innan du fattar ditt beslut.
För personlig rådgivning om din specifika situation, överväg att prata med en bolåneexpert som kan analysera ditt nuvarande lån, bostadsvärde och ekonomiska mål.